Locataire ou propriétaire : qui paie quoi pendant le bail ?
Ampoule, joint, lave-vaisselle, chaudière, moisissure, clé perdue : ce qui est au locataire, ce qui est au bailleur, et que faire s’il ne répare pas.
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Pendant le bail, le locataire paie les menus travaux : ceux qu’il peut faire lui-même, sans connaissances techniques et pour une petite somme, comme une ampoule, un flexible de douche ou un siphon à déboucher (CO, art. 259). Tout le reste de l’entretien est au bailleur, et une clause du bail qui dirait le contraire est nulle (CO, art. 256). Ce que vous cassez par votre faute reste à votre charge, et c’est votre RC privée qui le paie. Si le bailleur ne répare pas, la loi vous donne des moyens d’agir.
Ce guide donne la règle, un tableau élément par élément, puis ce que vous pouvez faire si le bailleur tarde. Les règles citées viennent du code des obligations (CO), consulté en octobre 2026. L’usage local compte aussi : plusieurs cantons ont des règles et usages locatifs qui précisent les menus travaux.
La règle : l’entretien au bailleur, les menus travaux au locataire
- Le bailleur doit remettre le logement dans un état approprié à l’usage prévu, et l’entretenir dans cet état (CO, art. 256). Il paie aussi les impôts et charges qui grèvent l’immeuble (CO, art. 256b).
- Le locataire remédie à ses frais aux défauts qui se règlent par les menus travaux de nettoyage ou de réparation, selon l’usage local (CO, art. 259). Pour l’ASLOCA Vaud, ce sont les travaux qu’on fait sans professionnel, sans connaissances techniques et sans frais importants.
- Les frais accessoires, comme le chauffage et l’eau chaude, ne sont à la charge du locataire que si le bail le prévoit, et pour les dépenses effectives : vous pouvez consulter les pièces justificatives (CO, art. 257b).
- Ce que vous abîmez par votre faute ou par un usage anormal est à votre charge, comme à la fin du bail.
Qui paie quoi, élément par élément
| Élément | À la charge du locataire | À la charge du bailleur |
|---|---|---|
| Éclairage, électricité | Ampoules, fusibles | Installation électrique, prises défectueuses |
| Salle de bains | Flexible et pommeau de douche, abattant de WC, joint de robinet usé | Robinetterie à remplacer, chasse d’eau, carrelage fendu par l’usure |
| Écoulements | Siphon ou évier bouché, à déboucher avec des moyens ménagers | Canalisation ou colonne bouchée, conduite qui fuit |
| Cuisine | Filtre de hotte, petites pièces comme un porte-savon | Lave-vaisselle, réfrigérateur, four ou cuisinière en panne |
| Chauffage, eau chaude | Purger un radiateur | Chaudière, chauffe-eau, radiateur défectueux |
| Stores, fenêtres | Graisser, petites pièces selon l’usage local | Store, moteur ou fenêtre à remplacer |
| Portes, serrures | Graisser les charnières et les serrures ; clé perdue | Serrure usée ou cassée par l’âge |
| Murs, sols | Trous et taches que vous avez faits | Peinture défraîchie, parquet usé par les années |
Un appareil qui tombe en panne par l’âge est l’affaire du bailleur. Un appareil cassé par une mauvaise utilisation, comme une vitre de four fendue par un choc, est la vôtre : c’est votre RC privée qui la paie, si elle couvre les dommages aux locaux loués. Les cas d’objets cassés sont détaillés dans notre guide j’ai cassé quelque chose.
Les cas qui finissent souvent en litige
- La moisissure. Si elle vient d’un défaut du bâtiment, comme un pont thermique ou une infiltration, c’est au bailleur. Si elle vient d’un manque d’aération ou de chauffage, c’est au locataire. Signalez-la tôt et par écrit, photos à l’appui : le bailleur fera souvent venir un expert.
- La clé perdue. C’est au locataire, et le bailleur peut exiger le changement du cylindre, parfois de toute une installation à clés. Certaines RC privées couvrent ce risque, en option.
- Le lave-vaisselle ou le four remplacé. Le bailleur peut installer un appareil d’occasion de valeur équivalente, s’il fonctionne normalement.
- Le dégât d’eau. Une conduite qui fuit est au bailleur, une baignoire qui déborde par votre faute est à vous : le détail est dans notre guide dégât d’eau.
Le bailleur ne répare pas : que faire ?
- Signalez le défaut par écrit, avec des photos. C’est une obligation du locataire, et vous répondez du dommage causé par votre silence (CO, art. 257g).
- Exigez la réparation dans un délai raisonnable. Vous pouvez aussi demander une réduction du loyer à partir du moment où le bailleur connaît le défaut, et des dommages-intérêts si le défaut vous a causé un dommage (CO, art. 259a, 259d et 259e).
- Consignez le loyer si rien ne bouge : fixez par écrit un délai au bailleur, annoncez-lui par écrit que vous consignerez, puis versez les loyers suivants à l’office désigné par le canton. Ils sont réputés payés (CO, art. 259g).
- Réparez aux frais du bailleur un défaut qui gêne sans empêcher l’usage, s’il n’y a pas remédié dans un délai convenable ; un défaut grave qui empêche d’habiter permet même de résilier avec effet immédiat (CO, art. 259b).
- En cas de désaccord, l’autorité de conciliation en matière de bail tranche d’abord, sans frais judiciaires (CPC, art. 113, al. 2, let. c). Les délais pour la saisir sont dans notre guide litige de bail ou de voisinage.
Ce qu’il faut retenir
- Le bailleur entretient le logement ; une clause du bail qui vous le ferait payer est nulle (CO, art. 256).
- Le locataire paie les menus travaux : ampoules, flexible, siphon, filtre de hotte, selon l’usage local (CO, art. 259).
- Un appareil en panne par l’âge : le bailleur. Un appareil cassé par vous : votre RC privée.
- Défaut non réparé : avis écrit, délai, réduction de loyer, puis consignation, jamais une retenue sauvage (CO, art. 257g, 259a à 259g).
Vérifiez que votre RC privée couvre les dommages aux locaux loués, et la clé perdue si vous en avez besoin. Sinon, demandez une offre comparée pour votre RC privée, seule ou avec votre assurance ménage.