État des lieux de sortie : usure normale ou dégât, qui paie ?

À la fin du bail, vous rendez le logement dans l’état qui résulte d’un usage normal (CO, art. 267). L’usure normale est à la charge du bailleur ; les dégâts qui la dépassent sont à la vôtre, mais seulement pour la valeur qui reste à l’élément abîmé, selon sa durée de vie. Le bailleur doit vous signaler les défauts immédiatement, sinon vous en êtes déchargé (CO, art. 267a). Et votre RC privée paie les dégâts reconnus, si elle couvre les locaux loués.

Ce guide suit la remise du logement dans l’ordre : ce qui est de l’usure et ce qui est un dégât, le calcul selon la durée de vie, la préparation, le jour de l’état des lieux, puis ce qui se passe après. Les règles citées viennent du code des obligations (CO) et du code de procédure civile (CPC), consultés en octobre 2026.

Usure normale ou dégât : où passe la limite ?

L’usure normale, c’est ce que laisse un usage ordinaire du logement pendant des années : vous n’avez pas à la réparer. Le dégât, c’est ce qui va au-delà : une brûlure, une tache, un choc, un animal qui griffe. Vous en répondez, que vous l’ayez causé vous-même ou qu’il vienne d’un membre de votre ménage, d’un invité ou de votre animal.

Si vous avez modifié le logement sans l’accord écrit du bailleur, comme peindre une pièce en bleu foncé ou poser une étagère fixée au mur, vous devez remettre les lieux en l’état. Avec son accord écrit, il ne peut exiger la remise en état que si elle a été convenue par écrit (CO, art. 260a).

Le calcul selon la durée de vie : vous ne payez jamais le neuf

Un élément abîmé n’est pas facturé à son prix neuf. Le bailleur ne peut vous réclamer que la valeur qui lui restait, calculée d’après sa durée de vie. Un élément arrivé au bout de sa durée de vie n’a plus de valeur : même abîmé, il ne vous coûte rien, sauf les frais de remise en état d’un dégât important.

Un exemple : vous avez taché la moquette du salon, posée sept ans avant votre départ. Son remplacement coûte 3 000 francs, et sa durée de vie est de dix ans. Il lui restait trois années sur dix : vous devez au plus 30 % de la facture, soit 900 francs. Posée onze ans plus tôt, elle ne vous coûterait rien.

Pour faire ce calcul, demandez au bailleur l’année de pose ou de la dernière rénovation de l’élément. Le procès-verbal d’entrée l’indique souvent.

Avant l’état des lieux : se préparer

• Relisez le procès-verbal d’entrée. Tout dégât qui y figure n’est pas le vôtre. À défaut de procès-verbal, c’est au bailleur de prouver que le dégât n’existait pas à votre arrivée.
• Demandez un pré-état des lieux si la régie le propose, quelques semaines avant le départ. Vous saurez ce qu’elle relèvera, et aurez le temps de réparer vous-même.
• Faites les petites réparations : reboucher les trous de chevilles, remplacer une ampoule, un joint ou une poignée cassée. Ce sont les menus travaux du locataire (CO, art. 259).
• Nettoyez à fond : cuisine, four, hotte, salle de bains, fenêtres, stores, cave et galetas. Si vous confiez le nettoyage à une entreprise, choisissez-en une qui garantit la reprise et revient si la régie refuse.
• Photographiez chaque pièce la veille, avec la date : murs, sols, appareils, compteurs.
• Rassemblez toutes les clés, y compris celles que vous avez fait refaire. Une clé manquante peut coûter le remplacement d’un cylindre, voire de toute une installation.

Le jour de l’état des lieux : ce qu’il faut signer, ou pas

• Soyez présent, ou faites-vous représenter par une personne de confiance munie d’une procuration.
• Faites noter les relevés de compteurs et le nombre de clés rendues.
• Relisez le procès-verbal avant de signer. Votre signature confirme l’état décrit. Vérifiez que chaque défaut est précis : la pièce, l’endroit, la taille.
• Vous n’êtes pas obligé de signer. Si vous n’êtes pas d’accord, signez avec une réserve écrite, par exemple : « état constaté, responsabilité contestée ». Ou ne signez pas, et écrivez votre position au bailleur le jour même.
• Ne signez pas sur place une reconnaissance de dette ni une convention de sortie qui fixe un montant. Rien ne vous y oblige : prenez le temps de vérifier le calcul et d’appeler votre assurance.
• Demandez une copie immédiate du procès-verbal, sur papier ou dans un format qu’on ne peut plus modifier.

Après la remise : le délai du bailleur

Le bailleur doit vérifier le logement à la restitution et vous signaler immédiatement les défauts dont il vous tient pour responsable. S’il ne le fait pas, vous êtes déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts qu’une vérification usuelle ne permettait pas de voir. Ces défauts cachés, il doit vous les signaler dès qu’il les découvre (CO, art. 267a).

« Immédiatement » s’entend en pratique de deux ou trois jours ouvrables, par écrit. Un défaut que le bailleur découvre des semaines plus tard, ou que le locataire suivant signale, ne peut plus vous être reproché s’il était visible le jour de l’état des lieux.

• Si vous recevez une facture, demandez le détail : l’élément, son année de pose, le calcul au prorata. Refusez ce qui relève de l’usure normale.
• Transmettez-la à votre RC privée avec le procès-verbal, sans rien payer ni reconnaître avant sa réponse.
• La garantie de loyer reste bloquée tant que le bailleur et vous n’êtes pas d’accord, ou pendant un an après la fin du bail s’il agit contre vous. Le détail est dans notre guide garantie de loyer.
• En cas de désaccord persistant, l’autorité de conciliation en matière de bail tranche d’abord, sans frais judiciaires (CPC, art. 113, al. 2, let. c).

Ce que paie votre RC privée à la sortie

La RC privée couvre les dommages que vous causez au logement loué, si votre contrat comprend les dommages aux locaux loués, ce qui est le cas de la plupart des contrats destinés aux locataires. Elle paie au bailleur la part que vous devez, après le calcul selon la durée de vie et sous déduction de votre franchise. Elle examine aussi sa demande, et peut refuser à votre place ce qui n’est pas dû.

Comparez la facture et votre franchise : pour un petit dégât de 150 francs, déclarer un sinistre peut ne rien rapporter. Pour une moquette ou un parquet, la différence est souvent de plusieurs centaines de francs.

Ce qu’il faut retenir

• Vous rendez le logement dans l’état d’un usage normal : l’usure est au bailleur, les dégâts sont à vous (CO, art. 267).
• Vous ne payez jamais le neuf : seulement la valeur qui restait à l’élément, selon sa durée de vie.
• Vous n’êtes pas obligé de signer le procès-verbal, ni une reconnaissance de dette sur place. Une réserve écrite suffit à contester.
• Le bailleur doit signaler les défauts immédiatement, en pratique dans les deux ou trois jours ouvrables ; sinon, vous êtes déchargé, sauf défauts cachés (CO, art. 267a).
• Votre RC privée paie les dégâts reconnus au prorata, moins la franchise, si elle couvre les locaux loués. Pas l’usure, ni le nettoyage, ni les menus travaux.

Vous déménagez ? Votre RC privée suit votre nouvelle adresse, et c’est le bon moment pour vérifier qu’elle couvre les locaux loués. Demandez une offre comparée pour votre RC privée, seule ou avec votre assurance ménage.