Dégât d’eau : que faire et qui paie, locataire ou propriétaire ?

Après un dégât d’eau, l’assurance bâtiment du propriétaire paie en règle générale les murs, les sols et les conduites ; votre assurance ménage paie vos meubles et vos affaires ; votre RC privée paie ce que vous avez abîmé chez les autres, quand l’eau est partie de chez vous. Une inondation venue de l’extérieur relève, elle, des éléments naturels. Mais avant de savoir qui paie, il faut arrêter l’eau et prévenir les bonnes personnes.

Ce guide suit l’ordre du sinistre : les gestes de la première heure, le tableau de qui paie selon la cause, le cas du voisin du dessus, ce que la loi dit entre locataire et bailleur, puis les exclusions qui font refuser un dossier. Les règles citées viennent du code des obligations (CO), de la loi sur le contrat d’assurance (LCA) et de l’ordonnance sur la surveillance des assurances (OS), consultés en octobre 2026.

Dans la première heure : les bons gestes

1. Arrêtez l’eau. Fermez le robinet d’arrêt de l’appareil, ou la vanne principale du logement, souvent sous l’évier ou près du compteur. Si l’eau touche des prises ou des appareils, coupez le courant au tableau électrique.
2. Limitez les dégâts. Épongez, mettez les meubles et les appareils au sec, surélevez ce qui peut l’être. La loi vous y oblige, et l’assureur rembourse ces frais, même si les mesures n’ont pas suffi (LCA, art. 38a et 38c).
3. Prévenez la régie ou le propriétaire tout de suite, et les voisins du dessous si l’eau descend. Le locataire doit signaler les défauts qu’il n’a pas à réparer lui-même, et il répond du dommage causé par son silence (CO, art. 257g). Pour une inondation importante, appelez les pompiers au 118.
4. Photographiez tout avant de nettoyer : l’origine de la fuite, les murs, le sol, chaque objet abîmé. Dressez la liste des objets touchés, avec leur prix et leur date d’achat.
5. Annoncez le sinistre à votre assureur dès que vous en avez connaissance : à l’assurance ménage pour vos affaires, à la RC privée si l’eau est partie de chez vous. Un avis tardif par votre faute permet à l’assureur de réduire l’indemnité (LCA, art. 38).
6. Ne jetez rien et ne réparez rien avant l’accord de l’assureur, sauf ce qui s’impose pour limiter les dégâts : il doit pouvoir constater la cause et l’étendue du dommage (LCA, art. 38b).

Qui paie quoi ? Le tableau selon la cause

Un même dégât d’eau peut toucher trois contrats : l’assurance bâtiment du propriétaire pour ce qui est fixé au bâtiment, votre assurance ménage pour ce que vous emporteriez en déménageant, et une assurance RC quand quelqu’un est responsable. C’est la cause de l’eau qui décide lequel paie.

Ce qui fait partie du bâtiment : les murs, les sols, les plafonds, le parquet posé, la cuisine et la salle de bains installées, les conduites. Ce qui fait partie de votre ménage : les meubles, les vêtements, les appareils, les tapis, et selon le contrat ce que vous avez installé vous-même comme locataire.

Le voisin du dessus a une fuite : qui paie ?

C’est la situation la plus fréquente en immeuble. Vous n’avez pas à attendre que les responsabilités soient établies pour être indemnisé.

• Vos meubles et vos affaires : votre assurance ménage vous indemnise. Si le voisin est en faute, elle se retourne ensuite contre son assurance RC.
• Votre plafond, vos murs, votre sol : ils appartiennent au bâtiment. C’est au propriétaire de les faire réparer, avec son assurance bâtiment, ou à la RC du voisin s’il a causé la fuite.
• La fuite vient d’une conduite de l’immeuble : l’assurance bâtiment intervient, en général aussi pour la recherche de la fuite. Le propriétaire répond des dégâts causés par un défaut d’entretien de son bâtiment (CO, art. 58).

Si vous êtes locataire, prévenez votre régie, pas seulement le voisin : c’est elle qui fait intervenir le plombier et l’assurance du bâtiment.

Locataire ou propriétaire : ce que dit la loi

Entre locataire et bailleur, le code des obligations pose une règle simple : le bailleur répond de l’état du logement, le locataire de l’usage qu’il en fait.

• Les menus travaux sont pour le locataire : un joint de robinet usé, un siphon bouché, un flexible de douche, à ses frais et selon l’usage local (CO, art. 259).
• Le reste est pour le bailleur : une conduite qui fuit, une infiltration par le toit, une colonne d’écoulement bouchée. Le locataire peut exiger la remise en état (CO, art. 259a), et une réduction de loyer tant que le logement ne peut pas être utilisé normalement, à partir du moment où le bailleur connaît le défaut (CO, art. 259d).
• Le locataire répond de ce qu’il cause : il doit user du logement avec soin (CO, art. 257f). Une baignoire oubliée qui déborde ou un lave-linge mal raccordé, c’est sa responsabilité, et c’est sa RC privée qui paie, si son contrat couvre les dommages aux locaux loués.
• La recherche de fuite est en règle générale à la charge du propriétaire, sauf si la fuite vient d’un appareil du locataire, comme son lave-linge.

Propriétaire d’une maison ou d’un appartement en PPE

Si vous êtes propriétaire, c’est votre assurance bâtiment qui paie les murs, les sols et les conduites. Un point surprend souvent : dans les cantons où un établissement cantonal assure le bâtiment, il le couvre contre l’incendie et les éléments naturels, pas contre l’eau qui s’échappe d’une conduite. Ce risque-là se couvre par une assurance dégâts d’eau, souscrite auprès d’un assureur privé. Vérifiez que vous l’avez : c’est le trou le plus fréquent chez les propriétaires.

En propriété par étages, l’assurance bâtiment est conclue pour tout l’immeuble par la communauté des copropriétaires. Elle paie les dégâts aux parties communes et, selon la police, aux parties privatives. Chaque copropriétaire assure lui-même ses affaires par une assurance ménage, et sa responsabilité par une RC privée qui couvre le propriétaire d’un appartement en PPE.

Inondation, refoulement, pluie : élément naturel ou dégât d’eau ?

Quand l’eau vient de l’extérieur, la frontière entre dégât d’eau et élément naturel décide qui paie.

• Crue, inondation, ruissellement : ce sont des éléments naturels. Pour le bâtiment, l’établissement cantonal paie dans 19 cantons, un assureur privé ailleurs. Pour vos affaires, c’est la couverture éléments naturels de l’assurance ménage ; dans le canton de Vaud, l’ECA, qui assure aussi le mobilier.
• Refoulement des égouts : ce n’est jamais un élément naturel, même après un orage. L’ordonnance sur la surveillance l’exclut « sans égard à leur cause » (OS, art. 173). Il relève de la couverture dégâts d’eau.
• Eaux souterraines, remontée de nappe : pas un élément naturel non plus, selon le même article. Certaines assurances dégâts d’eau les incluent, d’autres non : c’est une ligne à vérifier si vous avez un sous-sol aménagé.
• Pluie par le toit, les chéneaux ou un joint : couverte en général comme dégât d’eau. Par une fenêtre ou une porte restée ouverte, non.
• Gel : une conduite qui éclate sous le gel est un dégât d’eau. Mais si le logement inoccupé n’était ni chauffé ni vidangé, l’assureur peut réduire sa prestation selon la gravité de la faute (LCA, art. 14).

Ce que l’assurance refuse le plus souvent

• La fenêtre ouverte pendant un orage.
• La fuite lente : un joint qui suinte depuis des mois, et la moisissure qui en résulte. Beaucoup de contrats excluent les dommages dus à une humidité progressive ou à un défaut d’entretien.
• Le défaut de construction : il relève en général de l’entrepreneur ou de l’architecte, pas de l’assurance.
• L’appareil ou la conduite elle-même : la réparation du lave-linge ou du tuyau qui fuit n’est pas toujours couverte. Ce sont les dégâts causés par l’eau qui le sont.
• La sous-assurance : si la somme d’assurance de votre ménage est trop basse, l’indemnité est réduite en proportion (LCA, art. 51a). Vérifiez la vôtre avec notre calculateur de somme assurée.

Avant le prochain dégât : trois vérifications

1. Votre assurance ménage couvre-t-elle les dégâts d’eau ? Souvent incluse, cette couverture est parfois une option.
2. Votre RC privée couvre-t-elle les dommages aux locaux loués ? C’est elle qui paie si l’eau part de chez vous.
3. Propriétaire : avez-vous une assurance dégâts d’eau pour le bâtiment, en plus de l’établissement cantonal ?

Et avant de partir en vacances, fermez la vanne principale si vous le pouvez, et laissez le chauffage au minimum en hiver.

Ce qu’il faut retenir

• Arrêter l’eau, limiter les dégâts, prévenir la régie, photographier, puis déclarer. L’assureur rembourse les frais engagés pour limiter le dommage (LCA, art. 38c).
• Les murs, les sols et les conduites : l’assurance bâtiment du propriétaire. Vos meubles : votre assurance ménage. Ce que vous avez causé chez les autres : votre RC privée.
• Le voisin du dessus fuit : votre assurance ménage paie vos affaires, et se retourne au besoin contre lui.
• Le locataire paie les menus travaux et ce qu’il cause ; le reste est pour le bailleur, avec une réduction de loyer possible (CO, art. 259, 259a et 259d).
• Inondation par l’extérieur : éléments naturels. Refoulement d’égout : dégât d’eau, jamais élément naturel (OS, art. 173).

Le plus simple pour ne pas découvrir un trou le jour du sinistre : vérifier maintenant que votre assurance ménage couvre les dégâts d’eau, et que votre RC privée couvre les locaux loués. Demandez une offre comparée pour votre assurance ménage : vous verrez ces deux lignes côte à côte, assureur par assureur.