Acheter un logement : les assurances à prévoir, dans l’ordre

Quand vous achetez une maison, l’assurance bâtiment est votre affaire dès le transfert de propriété : dans 19 cantons, l’établissement cantonal continue de l’assurer automatiquement ; ailleurs, le contrat du vendeur passe à vous, et vous pouvez le refuser dans les 30 jours (LCA, art. 54). Ajoutez une assurance dégâts d’eau, que l’établissement cantonal ne couvre pas, adaptez votre RC privée et votre assurance ménage, et pensez à protéger votre famille si l’hypothèque repose sur votre revenu. En PPE, le bâtiment est assuré par la communauté.

Ce guide suit l’achat dans l’ordre : avant de signer, au transfert de propriété, puis ce qu’il faut adapter dans vos propres contrats. Les règles citées viennent de la loi sur le contrat d’assurance (LCA) et du code des obligations (CO), consultés en octobre 2026.

Avant de signer : ce qu’il faut vérifier

• Le canton : dans 19 cantons, l’assurance du bâtiment contre l’incendie et les éléments naturels est obligatoire auprès de l’établissement cantonal, qui ne se choisit pas. À Genève, en Valais, au Tessin et dans quatre cantons alémaniques, elle se conclut auprès d’un assureur privé.
• La valeur d’assurance du bâtiment : c’est ce que coûterait sa reconstruction, pas son prix de vente. Demandez la dernière estimation au vendeur.
• Les sinistres passés : dégâts d’eau, grêle, toit refait. Demandez-les par écrit, avec les factures des travaux.
• Ce que demande votre banque : le créancier hypothécaire exige que le bâtiment soit assuré, et parfois une assurance en cas de décès.

Au transfert de propriété : l’assurance bâtiment

• Dans un canton à établissement cantonal, l’assurance suit le bâtiment : vous êtes assuré dès le transfert, et la prime vous est facturée. Annoncez-vous comme nouveau propriétaire.
• Chez un assureur privé, le contrat du vendeur passe au nouveau propriétaire, avec ses droits et ses obligations. Vous pouvez refuser ce transfert par écrit dans les 30 jours qui suivent le changement de propriétaire ; l’assureur peut aussi résilier, dans les 14 jours après avoir appris votre identité (LCA, art. 54).
• Ne refusez le contrat du vendeur qu’avec un nouveau contrat signé, qui commence le jour même : un bâtiment non assuré, même quelques jours, c’est votre patrimoine et la garantie de votre banque qui sont exposés.

Les compléments que l’établissement cantonal ne couvre pas

• Les dégâts d’eau du bâtiment : une conduite qui cède, un refoulement, une infiltration. La couverture de base de l’établissement cantonal ne les comprend pas : ils se couvrent auprès d’un assureur privé. Notre guide dégât d’eau explique pourquoi c’est le trou le plus fréquent.
• Le bris de glace du bâtiment : vitres, baies vitrées, vitrocéramique fixe, selon le contrat.
• Les installations techniques : pompe à chaleur, panneaux solaires, chaudière, contre les dommages électriques ou la panne, selon le contrat. Annoncez-les pour qu’elles entrent dans la valeur d’assurance.
• Le tremblement de terre : aucune assurance obligatoire ne le couvre ; seule une couverture spécifique, en général plafonnée.

Les risques naturels et leurs franchises sont détaillés dans notre guide grêle, tempête, inondation.

Votre responsabilité de propriétaire

Le propriétaire d’un bâtiment répond du dommage causé par un défaut de construction ou d’entretien, même sans faute (CO, art. 58) : une tuile qui tombe sur une voiture, un passant qui glisse sur un accès non déneigé.

• Vous habitez la maison ou l’appartement : votre RC privée couvre en général cette responsabilité. Annoncez l’achat à votre assureur pour qu’il l’inscrive.
• Vous louez le logement, ou c’est un immeuble de rapport : il faut une RC du propriétaire d’immeuble, distincte de la RC privée.
• Vous achetez en PPE : la communauté des copropriétaires assure le bâtiment et sa responsabilité ; les primes passent par les charges. Vérifiez le contrat de la PPE avant d’acheter.

Vos propres contrats à adapter

• L’assurance ménage : la somme assurée doit suivre votre nouveau logement, souvent plus grand. En PPE, couvrez aussi les aménagements intérieurs que vous financez vous-même, s’ils ne sont pas dans le contrat de la communauté.
• L’assurance décès : si le remboursement de l’hypothèque repose sur votre revenu, une assurance décès protège votre partenaire et vos enfants de devoir vendre. La banque la demande parfois.
• Le 3e pilier : vous pouvez l’utiliser pour les fonds propres ou pour amortir. Notre guide 3e pilier et achat immobilier en donne les règles.
• La protection juridique : un litige de voisinage ou avec un artisan arrive vite quand on est propriétaire ; vérifiez qu’elle couvre l’immobilier que vous possédez.

Vous faites construire ou rénover ? D’autres assurances s’ajoutent pendant le chantier : l’assurance de l’ouvrage et la RC du maître d’ouvrage, à conclure avant le premier coup de pioche.

Ce qu’il faut retenir

• Dans 19 cantons, l’établissement cantonal assure le bâtiment automatiquement ; ailleurs, le contrat du vendeur passe à vous, refusable dans les 30 jours (LCA, art. 54).
• Les dégâts d’eau du bâtiment ne sont pas couverts par l’établissement cantonal : il faut un complément privé.
• Propriétaire, vous répondez des défauts du bâtiment (CO, art. 58) : RC privée si vous l’habitez, RC d’immeuble si vous le louez.
• Adaptez votre assurance ménage, et protégez votre famille si l’hypothèque repose sur votre revenu.
• En PPE, le bâtiment est assuré par la communauté ; vos biens et vos aménagements, par vous.

Pour votre nouveau logement, demandez une offre comparée pour votre assurance bâtiment et ses compléments, comme les dégâts d’eau.