RC d’immeuble : qui en a besoin, et quand la RC privée suffit
Tuile tombée, trottoir verglacé, arbre chez le voisin : ce que vous devez comme propriétaire, et quand la RC privée ne suffit plus.
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Le propriétaire d’un bâtiment répond du dommage causé par un défaut de construction ou d’entretien, même sans faute (CO, art. 58) : la tuile qui blesse un passant, l’accès verglacé, la balustrade qui cède. Si vous habitez votre maison, ou un petit immeuble de trois logements au plus, votre RC privée couvre en général ce risque. Si vous louez votre bien, si l’immeuble est plus grand ou si vous êtes en PPE, il faut une RC du propriétaire d’immeuble. Elle n’est pas obligatoire, mais un seul accident grave peut coûter des centaines de milliers de francs.
Ce guide dit ce que la loi met à la charge du propriétaire, qui a besoin de quelle assurance, ce qu’elle couvre et ce qu’elle laisse de côté. Les règles citées viennent du code des obligations (CO) et du code civil (CC), consultés en octobre 2026.
Ce que la loi met à votre charge
- Les défauts de l’ouvrage : le propriétaire d’un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par un vice de construction ou un défaut d’entretien (CO, art. 58). Il n’a pas besoin d’avoir commis une faute. Il peut ensuite se retourner contre l’entrepreneur ou l’architecte responsable.
- Les excès envers les voisins : le propriétaire qui excède son droit, par exemple avec un arbre qui menace la maison voisine ou des travaux qui l’endommagent, peut être obligé de remettre les choses en état et de réparer le dommage (CC, art. 679 et 684).
- L’entretien courant : déneiger les accès selon les règles communales, élaguer, contrôler la toiture, les balustrades, l’éclairage des escaliers. Un défaut d’entretien connu et non réparé est la première cause de litige.
RC privée ou RC d’immeuble : qui a besoin de quoi ?
| Votre situation | L’assurance qui couvre |
|---|---|
| Vous habitez votre maison individuelle | Votre RC privée, en général |
| Vous habitez un petit immeuble de trois logements au plus, dont vous êtes propriétaire | Souvent votre RC privée ; vérifiez la limite de votre contrat |
| Vous louez une maison ou un appartement que vous possédez | Une RC du propriétaire d’immeuble |
| Vous possédez un immeuble de rapport | Une RC du propriétaire d’immeuble |
| Vous êtes copropriétaire en PPE | La RC d’immeuble conclue par la communauté, pour les parties communes ; votre RC privée pour votre lot |
| Vous louez des locaux commerciaux | Une RC d’immeuble, avec l’activité déclarée |
Annoncez à votre assureur RC privée l’achat d’un logement que vous habitez, pour qu’il figure au contrat. Et si vous mettez un jour ce logement en location, prévenez-le : votre RC privée ne couvrira plus votre responsabilité de propriétaire bailleur.
Ce que couvre une RC d’immeuble
- Les personnes blessées : un passant qui glisse sur le trottoir verglacé devant l’immeuble, un enfant qui se blesse sur une aire de jeux mal entretenue, un locataire qui tombe dans un escalier mal éclairé.
- Les biens des autres : une tuile ou une plaque de neige sur une voiture, un arbre qui tombe chez le voisin, une conduite de l’immeuble qui inonde le magasin d’à côté.
- La défense contre les demandes injustifiées : l’assureur examine la réclamation, et la conteste à votre place si vous n’êtes pas responsable.
Les installations à déclarer, parce qu’elles augmentent le risque : ascenseur, piscine, étang, parking, aire de jeux, toit accessible. La prime se situe le plus souvent entre 150 et 500 francs par an pour un bien ordinaire, avec une franchise à partir de 200 francs, selon les offres publiées.
Ce qu’elle ne couvre pas
- Les dégâts à votre propre bâtiment : c’est le rôle de l’assurance bâtiment.
- Un défaut connu et laissé en l’état : l’assureur peut réduire sa prestation pour faute grave, comme une balustrade signalée cassée depuis des mois.
- Les travaux de construction ou de rénovation importants : ils demandent une RC du maître d’ouvrage, conclue pour la durée du chantier.
- Les dommages que causent vos locataires : c’est leur propre RC privée qui les paie.
Les gestes qui évitent un sinistre
- Faites contrôler la toiture, les chéneaux et les fixations après chaque hiver et chaque tempête.
- Organisez le déneigement et le salage des accès, par écrit si vous le confiez à un concierge ou à une entreprise.
- Élaguez les arbres proches des limites de propriété et des toits.
- Gardez une trace des contrôles et des réparations : elle prouvera que l’entretien était fait.
Ce qu’il faut retenir
- Le propriétaire répond des défauts de construction et d’entretien de son bâtiment, même sans faute (CO, art. 58).
- Vous habitez votre maison ou un petit immeuble de trois logements au plus : votre RC privée couvre en général ce risque.
- Bien loué, grand immeuble, locaux commerciaux : il faut une RC du propriétaire d’immeuble, souvent 150 à 500 francs par an.
- En PPE, la communauté assure les parties communes.
- Elle ne paie ni votre propre bâtiment, ni les gros travaux, ni un défaut connu laissé en l’état.
Vous possédez un bien que vous louez, ou vous venez d’en acheter un ? Demandez une offre comparée pour votre assurance bâtiment et la RC d’immeuble qui va avec. Notre guide acheter un logement récapitule les autres contrats.