Litige de bail commercial : résiliation, hausse de loyer, prolongation

Le locataire de locaux commerciaux est protégé presque comme celui d’un logement. Une hausse de loyer doit être notifiée sur formule officielle, motivée, et peut être contestée devant l’autorité de conciliation dans les 30 jours (CO, art. 269d et 270b). Une résiliation peut être contestée, ou le bail prolongé, en saisissant l’autorité dans les 30 jours (CO, art. 273). Pour des locaux commerciaux, la prolongation peut aller jusqu’à six ans (CO, art. 272b). La conciliation est gratuite (CPC, art. 113).

Ce guide donne les délais, les cas fréquents, et ce que coûte une procédure avec ou sans protection juridique. Les règles citées viennent du code des obligations (CO) et du code de procédure civile (CPC), consultés en octobre 2026. Le bail d’habitation et les litiges de voisinage sont dans litige de bail ou de voisinage.

Les délais qui ne se rattrapent pas

Passé ces délais, la hausse ou le congé deviennent définitifs. Notez la date de réception de chaque courrier du bailleur.

Une hausse de loyer

• La forme : la hausse doit être annoncée sur la formule officielle du canton, avec ses motifs, au moins dix jours avant le début du délai de résiliation. Sinon, elle est nulle (CO, art. 269d).
• Pas de hausse avec menace : une hausse assortie d’une résiliation ou d’une menace de résiliation est nulle.
• Loyer indexé : il ne peut suivre que l’indice suisse des prix à la consommation, et seulement si le bail a été conclu pour cinq ans au moins (CO, art. 269b).
• Loyer échelonné : des hausses fixées en francs, au plus une fois par an, dans un bail de trois ans au moins (CO, art. 269c).

Une résiliation

• Le préavis légal pour des locaux commerciaux est de six mois, pour le terme fixé par l’usage local ou, à défaut, pour la fin d’un trimestre de bail (CO, art. 266d). Le contrat peut prévoir plus long.
• La forme : le bailleur doit résilier par écrit, sur la formule officielle du canton (CO, art. 266l).
• Les motifs : un congé contraire à la bonne foi est annulable, et le bailleur doit le motiver si vous le demandez (CO, art. 271).
• La prolongation : si le départ vous cause des difficultés, par exemple perdre une clientèle attachée au lieu ou ne pas trouver d’autres locaux, demandez une prolongation, jusqu’à six ans en une ou deux fois (CO, art. 272b).

La procédure, et ce qu’elle coûte

Tout commence devant l’autorité de conciliation en matière de baux, sans frais judiciaires (CPC, art. 113). Elle tente un accord et peut faire une proposition de décision (CPC, art. 210). Sans accord, l’affaire va au tribunal, avec des frais et des honoraires d’avocat qui se comptent vite en milliers de francs pour un local commercial, où les loyers en jeu sont élevés. Les tarifs d’avocat sont dans prix d’un avocat.

Une protection juridique d’entreprise prend ces frais en charge, si elle comprend le bail des locaux de l’entreprise : c’est souvent un module à part, à vérifier. Elle ne couvre pas un litige déjà né avant la signature, ni pendant le délai d’attente du contrat. Voir protection juridique entreprise.

Un exemple chiffré : une hausse contestée

Une commerçante paie 5 000 francs de loyer par mois. Le bailleur annonce une hausse de 8 %, soit 400 francs par mois, 4 800 francs par an, et 24 000 francs sur les cinq ans de bail qui restent. Exemple fictif.

• Elle conteste dans les 30 jours devant l’autorité de conciliation, sans frais judiciaires (CO, art. 270b ; CPC, art. 113).
• Sans accord, l’affaire va au tribunal. Avec un avocat à 380 francs l’heure et une vingtaine d’heures de travail, comptez environ 8 200 francs avec la TVA, sans les frais du tribunal ni le risque de payer les dépens du bailleur en cas d’échec.
• Avec une protection juridique qui comprend le bail commercial, ces frais sont pris en charge, dans les limites du contrat.

Les autres litiges fréquents

• Un défaut des locaux (infiltrations, chauffage en panne, travaux qui gênent la clientèle) : vous pouvez exiger la réparation et une réduction proportionnelle du loyer, dès que le bailleur connaît le défaut (CO, art. 259a et 259d).
• Consigner le loyer : après avoir fixé par écrit un délai raisonnable au bailleur pour réparer, vous pouvez verser les loyers à un office désigné par le canton ; ils sont réputés payés (CO, art. 259g).
• Remettre son commerce : vous pouvez transférer le bail à un repreneur avec l’accord écrit du bailleur, qui ne peut refuser que pour de justes motifs. Vous restez responsable avec le repreneur pendant deux ans au plus (CO, art. 263).
• Sous-louer une partie des locaux : avec l’accord du bailleur, qui ne peut refuser que dans les cas prévus par la loi, par exemple des conditions abusives (CO, art. 262).

Ce qu’il faut retenir

• Hausse de loyer : formule officielle et motifs obligatoires ; contestation dans les 30 jours (CO, art. 269d et 270b).
• Résiliation : préavis de six mois au moins ; contestation ou prolongation dans les 30 jours (CO, art. 266d et 273).
• Prolongation jusqu’à six ans pour des locaux commerciaux (CO, art. 272b).
• Conciliation gratuite ; ensuite, des frais qui justifient une protection juridique incluant le bail commercial.
• Défaut des locaux : réparation, réduction du loyer, consignation après un délai écrit (CO, art. 259a à 259g) ; remise du commerce avec l’accord du bailleur (CO, art. 263).

Avant le prochain litige avec votre bailleur, vérifiez que vous êtes couvert. Demandez une offre comparée de protection juridique pour votre entreprise, avec le bail commercial inclus.